Erfpacht

De gemeente Diemen stapt over op een nieuw erfpachtstelsel. Erfpacht houdt in dat als u een woning koopt op erfpachtgrond, dan betaalt u een vergoeding aan de gemeente.

Inleiding

De gemeenteraad van Diemen heeft op 28 mei 2020 besloten om voor de gemeente Diemen eeuwigdurende erfpacht in te voeren. Dat betekent dat het huidige erfpachtstelsel wordt omgezet naar een eeuwigdurend stelsel. Op deze pagina vindt u informatie over deze nieuwe regeling. 

Verschil tussen tijdelijke en eeuwigdurende erfpacht

Tijdelijke erfpacht

Alle bestaande erfpachtcontracten zijn zogenaamde tijdelijke erfpachten. Bij tijdelijke erfpacht is sprake van één tijdvak (in Diemen 75 jaar) waarna het erfpachtrecht afloopt. 

Eeuwigdurende erfpacht

Bij eeuwigdurende erfpacht is geen sprake van tijdvakken en eindigt het erfpachtrecht nooit. Bij het sluiten van het contract wordt de waardegrondslag bepaald van de canon. Deze wordt nooit niet meer gewijzigd. Wel wordt steeds voor een periode van vijf jaar het canonpercentage aangepast aan de ontwikkeling van de rente op de kapitaalmarkt. 

Beleid erfpacht en bestuurlijke besluiten

De gemeenteraad van Diemen heeft op 28 mei 2020 besloten om voor de gemeente Diemen eeuwigdurende erfpacht in te voeren. Alle bestaande tijdelijke erfpachten zullen na afloop van dat erfpachtrecht worden omgezet in een eeuwigdurend erfpachtrecht. Daarnaast heeft de gemeenteraad ingestemd met een conversieregeling. De regeling biedt erfpachters de mogelijkheid om voor afloop van het bestaand tijdelijk erfpachtrecht dit al om te zetten naar een eeuwigdurend erfpachtrecht. Via onderstaande link kunt u het raadsbesluit inzien.

Raadsvoordracht en besluit herziening erfpachtstelsel 

Algemene een Aanvullende Bepalingen

De Algemene Bepalingen (AB2020) en Aanvullende Bepalingen zijn ook op 28 mei 2020 vastgesteld. De AB 2020 bevatten de voorwaarden die de gemeente voor alle in eeuwigdurende erfpacht uit te geven grond hanteert. De Aanvullende Bepalingen beschrijven de voorwaarden waaronder bestaande tijdelijke erfpachten omgezet kunnen worden in een eeuwigdurende erfpacht.  

Het erfpachtcontract

Als u besluit om vervroegd uw tijdelijk erfpachtrecht om te zetten naar een eeuwigdurend erfpachtrecht, sluit u eerst een overeenkomst met de gemeente. Daarna verwerkt de notaris deze overeenkomst in een notariële akte. Vanaf 1 juli 2020 is de modelovereenkomst vestiging eeuwigdurende erfpacht via een link te downloaden.

Wel of niet overstappen

De door de gemeenteraad vastgestelde regeling biedt de erfpachter vanaf 1 oktober 2020 de mogelijkheid op ieder door hem gewenst moment zijn tijdelijk erfpachtrecht om te zetten naar een eeuwigdurend erfpachtrecht. Iedere erfpachter kan daardoor op basis van zijn individuele omstandigheden bepalen of en wanneer hij dat wil doen. Om de erfpachter te helpen bij het maken van die afweging, is een rekentool ontwikkeld. Met de rekentool kan er berekend worden welk effect het nu, later of aan het einde van het huidige erfpachtcontract kan hebben op de hoogte van de canon of de afkoopsom. De rekentool is niet gebaseerd op individuele gegevens en alleen bedoeld als ondersteuning bij de afweging. 

Hoe kan een individueel VvE lid overstappen?

Als lid van een VvE is het alleen mogelijk het bestaande tijdelijke erfpachtrecht om te zetten naar een eeuwigdurend erfpachtrecht als de ledenvergadering van de VvE daartoe besluit.

Individuele VvE-leden hebben wel de mogelijkheid. Vooruitlopend op zo’n besluit van de VvE al eerder afspraken met de gemeente te maken over de voorwaarden waaronder de overstap naar een eeuwigdurende erfpacht plaatsvindt. De voorwaarden worden vastgelegd in een overeenkomst die u met de gemeente sluit.

De zogenaamde “obligatoire overeenkomst” wordt vervolgens in een notariële akte verwerkt. Vanaf het moment van passeren van de akte betaalt de erfpachter een jaarlijkse canon voor het eeuwigdurende erfpachtrecht of koopt die canonverlichting af. 

Wat kosten overstappen naar eeuwigdurende erfpacht

Bij het overstappen van een tijdelijke- naar eeuwigdurende erfpacht moet u rekening houden met de volgende kosten:

  1. Gemeentelijke administratiekosten in 2020 € 175,00.
  2. Overdrachtskosten.
  3. Notariële kosten bij vastleggen obligatoire overeenkomst in notariële akte.
  4. Notariële kosten bij vastleggen eeuwigdurend erfpachtrecht in notariële akte.

Financiële en fiscale gevolgen

Bij de omzetting naar eeuwigdurende erfpacht is overdrachtsbelasting verschuldigd. Die verplichting bestaat overigens pas wanneer bij passering van de akte het bestaande erfpachtrecht wordt omgezet in een eeuwigdurend erfpachtrecht. Op het moment van sluiten van een obligatoire overeenkomst ontstaat geen verplichting tot betaling van overdrachtsbelasting. 

Als sprake is van de verplichting tot betaling van overdrachtsbelasting is de grondslag van heffing van overdrachtsbelasting het verschil tussen de waarde van het oude recht en de waarde van het nieuwe recht. Bij een eeuwigdurende erfpacht is de waarde van het nieuwe recht gelijk aan 17 * de jaarlijkse canon. De waarde van het oude recht is afhankelijk van de resterende looptijd van het bestaande recht. Materieel gezien zal het financieel effect voor de meeste erfpachters zich op basis van het huidige tarief voor de overdrachtsbelasting beperkten tot enkele honderden euro’s. 

Wat is bloot eigendom?

Door het verlenen van het erfpachtrecht doet de gemeente als juridisch eigenaar van de grond gedurende de looptijd van het erfpachtrecht afstand van het gebruik en genot van die grond. Wat resteert van het eigendomsrecht op de grond, nadat er erfpacht op is gevestigd, wordt de bloot eigendom genoemd. Als de gemeente de bloot eigendom verkoopt aan de erfpachter gaat het erfpachtrecht teniet en beschikt de erfpachter vanaf dat moment over het vol eigendom van de grond. 

Wie kan bloot eigendom kopen en wat kost het?

Particuliere eigenaren van grondgebonden kunnen de bloot eigendom van hun woning op basis van zowel hun tijdelijk erfpachtrecht als bij het omzetten naar een eeuwigdurend erfpachtrecht kopen.

• Bij kopen van de bloot eigendom op basis van het bestaand tijdelijk erfpachtrecht wordt de prijs bepaald op 50% van de via taxatie vast te stellen vrije verkoopwaarde van het perceel

• Bij kopen van de bloot eigendom bij omzetten naar een eeuwigdurende erfpacht wordt na afkoop van de canonverplichting de waarde van de bloot eigendom op nihil gesteld. 

Op basis van de huidige marktomstandigheden is de verwachting dat koop van de bloot eigendom op basis van het tijdelijk erfpachtrecht financieel onvoordeliger is dan op basis van de nieuwe regeling.

Verkoop van bloot eigendom aan eigenaren van appartementen op erfpacht is alleen mogelijk als de Vereniging van Eigenaren daartoe het initiatief neemt. In dat geval wordt geadviseerd in overleg met de gemeente te treden. 

Wat kost het kopen van bloot eigendom?

Voor het verkopen van het bloot eigendom brengt de gemeente € 450,00 administratieve kosten in rekening aan de erfpachter. Verder moet de erfpachter rekening houden met eventuele overdrachtsbelasting en kosten notariële kosten. 

Voorbeeld overeenkomsten

Eigenaren, die vanaf 1 oktober 2020 wensen over te stappen, krijgen dan een aanbieding in de vorm van een concept overeenkomst door de gemeente aangeboden. Eigenaren die al kennis willen nemen van de voorwaarden die in die overeenkomst zijn opgenomen, kunnen een voorbeeld van die overeenkomst opvragen. U wordt dan verzocht een email te sturen naar info@diemen.nl onder vermelding 2020-062523 in het onderwerp. Ook graag het adres van het erfpachtrecht vermelden. Dan sturen wij u zo spoedig mogelijk de voorbeeld overeenkomst.

Meer informatie

  • Als u aanvullende informatie wilt ontvangen of heeft u een andere vraag, dan kunt u een e-mail sturen naar info@diemen.nl. Onder vermelding van het onderwerp erfpacht, uw naam, postcode en huisnummer van het object.

  • Als u wilt weten tegen welke financiele condities u vanaf 1 oktober 2020 uw tijdelijk erfpachtcontract kunt omzetten naar een eeuwigdurende erfpachtcontract, kan dat via DigiD. Onder het kopje Aanpak kunt u middels Digid inzage erfpacht opvragen.

    De daarin gepresenteerde gegevens gelden alleen indien u in 2020 wilt overstappen.