Erfpacht

Tijdelijke erfpacht

Alle bestaande erfpachtcontracten zijn zogenaamde tijdelijke erfpachten. Bij tijdelijke erfpacht is sprake van één tijdvak (in Diemen 75 jaar) waarna het erfpachtrecht afloopt.  

Eeuwigdurende erfpacht

Bij eeuwigdurende erfpacht is geen sprake van tijdvakken en eindigt het erfpachtrecht nooit. Bij het sluiten van het contract wordt de waardegrondslag bepaald van de canon. Deze wordt nooit meer gewijzigd. Wel wordt steeds voor een periode van vijf jaar het canonpercentage aangepast aan de ontwikkeling van de rente op de kapitaalmarkt. Voor de canon blijft u jaarlijks rond de maand mei een factuur van de gemeente ontvangen, net zoals bij uw tijdelijke erfpacht. Behalve als u de canonverplichting bij de omzetting afkoopt. Dan ontvangt u geen facturen van de gemeente meer. 

Beleid erfpacht en bestuurlijke besluiten

De gemeenteraad van Diemen heeft op 28 mei 2020 besloten om voor de gemeente Diemen eeuwigdurende erfpacht in te voeren. Alle bestaande tijdelijke erfpachten zullen na afloop van dat erfpachtrecht worden omgezet in een eeuwigdurend erfpachtrecht. Daarnaast heeft de gemeenteraad ingestemd met een conversieregeling. De regeling biedt erfpachters de mogelijkheid om voor afloop van het bestaand tijdelijk erfpachtrecht dit al om te zetten naar een eeuwigdurend erfpachtrecht. 

Algemene en Aanvullende Bepalingen

De Algemene Bepalingen (AB2020) (pdf, 241 kb)  en Aanvullende Bepalingen (pdf, 81 kb) zijn ook op 28 mei 2020 vastgesteld. De AB 2020 bevatten de voorwaarden die de gemeente voor alle in eeuwigdurende erfpacht uit te geven grond hanteert. De Aanvullende Bepalingen beschrijven de voorwaarden waaronder bestaande tijdelijke erfpachten omgezet kunnen worden in een eeuwigdurende erfpacht.  

Het erfpachtcontract

Als u besluit om vervroegd uw tijdelijk erfpachtrecht om te zetten naar een eeuwigdurend erfpachtrecht, sluit u eerst een overeenkomst met de gemeente. Daarna verwerkt de notaris deze overeenkomst in een notariële akte.

Wel of niet overstappen

De regeling biedt de erfpachter de mogelijkheid op ieder door hem gewenst moment zijn tijdelijk erfpachtrecht om te zetten naar een eeuwigdurend erfpachtrecht. Iedere erfpachter kan daardoor op basis van zijn individuele omstandigheden bepalen of en wanneer hij dat wil doen. Als u niet bent overgestapt voor het einde van uw tijdelijke erfpachtrecht, zal er na afloop van het tijdelijke recht een heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht plaatsvinden. U leest hierover meer in de erfpachtnota.

Bekijk hier de routekaart voor het overstappen van een erfpachtcontract.

Bent u eigenaar van een appartement en lid van een VvE? Dan kan het erfpachtrecht van de hele VvE alleen worden omgezet naar eeuwigdurende erfpacht als de VvE daarmee instemt.

Wilt u daar niet op wachten? Dan kunt u als individuele appartementseigenaar alvast afspraken maken met de gemeente. Deze afspraken worden vastgelegd in een overeenkomst en daarna bij de notaris officieel gemaakt. Vanaf dat moment betaalt u voor uw appartement jaarlijks canon voor eeuwigdurende erfpacht, of koopt u deze canon in één keer af.

Kosten overstappen naar eeuwigdurende erfpacht

Bij het overstappen van tijdelijke- naar eeuwigdurende erfpacht moet u rekening houden met de volgende kosten:

1. Gemeentelijke administratiekosten in 2025-2029: € 225,- bij omzetting zonder verkrijging bloot eigendom of € 550,- bij omzetting met verkrijging bloot eigendom (eenmalig te betalen, bij de overstap).
2. Eventuele overdrachtsbelasting.
3. Notariskosten

Financiële en fiscale gevolgen

Bij de omzetting naar eeuwigdurende erfpacht is overdrachtsbelasting verschuldigd. In het geval van appartementseigenaren, ontstaat deze verplichting overigens pas wanneer het erfpachtrecht van de hele VvE wordt omgezet in een eeuwigdurend erfpachtrecht. Op het moment van sluiten van een obligatoire overeenkomst ontstaat geen verplichting tot betaling van overdrachtsbelasting. 
Als sprake is van de verplichting tot betaling van overdrachtsbelasting is de grondslag van heffing van overdrachtsbelasting het verschil tussen de waarde van het oude recht en de waarde van het nieuwe recht. Bij een eeuwigdurende erfpacht is de waarde van het nieuwe recht gelijk aan 17 keer de jaarlijkse canon. De waarde van het oude recht is afhankelijk van de resterende looptijd van het bestaande recht. In de praktijk zal de overdrachtsbelasting voor de meeste erfpachters op basis van het huidige tarief vermoedelijk beperkt blijven tot enkele honderden euro’s.

Bij erfpacht blijft de gemeente eigenaar van de grond, maar mag de erfpachter deze gebruiken. Het deel van het eigendom dat bij de gemeente blijft, heet bloot eigendom. Als de erfpachter de bloot eigendom van de gemeente koopt, verdwijnt de erfpacht. De erfpachter wordt dan volledig eigenaar van de grond.

Eigenaren van een woning op erfpachtgrond kunnen de bloot eigendom kopen. Dat kan zowel als ze een tijdelijk erfpachtrecht hebben, als wanneer ze dit omzetten naar een eeuwigdurend erfpachtrecht.

• Bij kopen van de bloot eigendom op basis van het bestaand tijdelijk erfpachtrecht wordt de prijs bepaald op 50% van de via taxatie vast te stellen vrije verkoopwaarde van het perceel

• Bij kopen van de bloot eigendom bij omzetten naar een eeuwigdurende erfpacht wordt na afkoop van de canonverplichting de waarde van de bloot eigendom op nihil gesteld. 

Op basis van de huidige marktomstandigheden is de verwachting dat koop van de bloot eigendom op basis van het tijdelijk erfpachtrecht financieel onvoordeliger is dan op basis van de nieuwe regeling.

Verkoop van bloot eigendom aan eigenaren van appartementen op erfpacht is alleen mogelijk als de Vereniging van Eigenaren daartoe het initiatief neemt. In dat geval wordt geadviseerd in overleg met de gemeente te treden. 

Voor het verkopen van het bloot eigendom brengt de gemeente € 550,- administratieve kosten in rekening aan de erfpachter. Verder moet de erfpachter rekening houden met eventuele overdrachtsbelasting en notariële kosten. 

Als u nu niet overstapt, blijft uw huidige tijdelijke erfpachtcontract gewoon doorlopen tot de einddatum die in uw contract staat. U hoeft dus niet direct iets te doen.

Aan het einde van de looptijd eindigt het tijdelijke erfpachtrecht. De gemeente geeft de grond dan opnieuw uit, maar dan in eeuwigdurende erfpacht. U krijgt op dat moment een nieuw aanbod van de gemeente. De hoogte van de canon of afkoopsom wordt dan berekend op basis van de regels en gegevens die op dat moment gelden, zoals de dan geldende WOZ-waarde, het canonpercentage en de overige uitgangspunten uit het erfpachtbeleid.

Dat bedrag kan dus anders zijn dan het bedrag dat u ziet als u nu via ‘Ik wil een aanbieding aanvragen’ een aanvraag doet. Die berekening geldt alleen voor een overstap in het huidige kalenderjaar.

Dat kunnen wij nu nog niet berekenen. De canon of afkoopsom hangt onder andere af van de WOZ-waarde van uw woning en andere variabelen die gelden op het moment dat uw tijdelijke erfpacht afloopt. Omdat deze gegevens op dit moment nog niet bekend zijn, kunnen wij nu nog niet zeggen welk bedrag u dan betaalt.

Wilt u weten wat u betaalt als u nú overstapt naar eeuwigdurende erfpacht? Log dan in met DigiD via ‘Ik wil een aanbieding aanvragen’. Daar ziet u de jaarlijkse canon of afkoopsom voor een overstap in het huidige kalenderjaar.

U hoeft niet nu over te stappen. Uw huidige tijdelijke erfpachtcontract blijft gelden tot de einddatum. Toch kan het voor sommige erfpachters aantrekkelijk zijn om eerder over te stappen.

Als u nu overstapt, weet u direct waar u aan toe bent. De waardegrondslag voor de nieuwe canon wordt bij de overstap vastgesteld en daarna niet meer aangepast. U kunt er ook voor kiezen om de canon in één keer af te kopen. Dan ontvangt u daarna geen jaarlijkse factuur meer van de gemeente.

Daarnaast kan een overstap handig zijn als u uw woning wilt verkopen. Een aanbieding voor eeuwigdurende erfpacht kan voor kopers en hypotheekverstrekkers duidelijkheid geven over de toekomstige erfpachtsituatie.

Of overstappen voor u financieel gunstig is, hangt af van uw persoonlijke situatie. Via ‘Inzage erfpacht’ ziet u wat de jaarlijkse canon of afkoopsom is als u in het huidige kalenderjaar overstapt.

De waardegrondslag wordt bij de omzetting vastgesteld en daarna niet meer aangepast. Het canonpercentage wordt wel periodiek aangepast. Daardoor kan het bedrag dat u jaarlijks betaalt eens per 5 jaar veranderen.

U hebt alleen uw DigiD inloggegevens nodig. Daarnaast moet u een keuze gemaakt hebben voor ofwel jaarlijkse canon ofwel afkoop van de canonverplichting. Als u inlogt met DigiD ziet u bij invullen van het aanvraagformulier direct wat de hoogte van de jaarlijkse canon of de afkoopsom is bij de overstap.

De gemeente kan alleen aan de eigenaar van de woning een aanbieding doen. Dit komt omdat een aanbieding persoonlijke gegevens bevat en omdat alleen de eigenaar van de woning gerechtigd is om te besluiten om over te stappen.

Als u geen DigiD heeft of u staat niet ingeschreven als eigenaar van uw woning, dan moet u op een andere manier aan de gemeente kunnen laten zien dat u de erfpachter bent of dat u namens de erfpachter de aanvraag indient. Zonder dit bewijs, kan de gemeente u geen aanbieding doen voor de overstap. Bij bewijs kunt u denken aan: 
-    een notariële verklaring van erfrecht (als u de erfgenaam bent van een woning op erfpacht)
-    een schriftelijke machtiging van de eigenaar, inclusief een kopie van een geldig legitimatiebewijs van de eigenaar.